lundi 10 décembre 2007

Locataire à Tokyo

Le Japon était célèbre dans les années 80 pour le prix très élevé de son immobilier. Il est souvent dit qu’à cette époque, les 3.4 kilomètres carrés du palais impérial au centre de Tokyo avaient plus de valeur que l’ensemble de l’immobilier californien. Une statistique plus sérieuse montre que la valeur du terrain japonais était quatre fois celle du total des Etats-Unis pour une surface habitable pourtant plus de 100 fois plus petite et une population 2 fois inférieure. Les prix à Tokyo sont aujourd’hui plus raisonnables. Ils sont d’ailleurs comparables, et souvent inférieurs aux prix des autres grandes métropoles. L’immobilier japonais garde toutefois de nombreuses spécificités.
Les biens immobiliers japonais appartient à trois catégories : les maisons individuelles(一戸建て), les « appartements » (Apaato アパート) et les « manoirs » (manshionマンション). Dans les grandes villes, les maisons individuelles sont nombreuses, mais disposent d’un terrain très réduit, en général entièrement bâti. L'auteur de ce blog se souvient d’avoir visité une maison sur 2 niveaux de 45 mètres carrrés en tout, sur un terrain de 25m2. 20 centimètres séparaient cette maison de la maison suivante. La structure de ces maisons est souvent faite de bois, ou d’une armature métallique légère, avec des fondations très réduites. Elles sont les plus dangereuses en cas de tremblement de terre. Des maisons plus luxueuses sont également construites en béton armé.
Les appartements sont des constructions légères avec une structure en bois ou en métal léger. Elles comportent en général 1 ou 2 niveaux, et proposent plusieurs logements. Les modèles les moins raffinés ressemblent souvent à des baraques de chantier, avec des abords peu soignées. Les européens sont en général déprimés à l’idée d’habiter dans de telles structures, qui semblent proche du bidonville. Toutefois, à part la faible isolation phonique, ces appartements, souvent récents, proposent un confort bien meilleur que de vieux immeubles parisiens humides et insalubres.
Les manoirs sont des immeubles en dur, construits parfois dans une architecture excentrique. Ces bâtiments ont la plupart du temps de 4 à 8 étages, mais depuis une dizaine d’années, des immeubles de plus de 10 étages sont aussi construits. Contrairement aux immeubles français, la montée d’escalier, et l’accès à l’appartement sont extérieurs, ouverts au vent. On accède ainsi à un appartement individuel par une sorte de terrasse extérieure. Les murs sont la plupart du temps revêtus de faux carrelages en fibre de verre, qui leur donne un aspect caractéristique. On dit souvent que ces revêtements sont calculés pour durer une vingtaine d’années, puis, leur aspect se dégrade fortement.
Que ce soit un appartement, une maison individuelle, ou un « manoir », le type d’appartement s’exprime par une combinaison des lettres suivantes :

  • un chiffre indiquant le nombre de « chambres ». Celles-ci peuvent être revêtues de parquet (flooring) ou de tatami (paille de riz), et peuvent être utilisées comme salon, bureau ou chambre à coucher ;
  • LD (living dining): pour indiquer que l’appartement dispose d’une grande pièce (20 M² ou plus) permettant d’installer à la fois une table et un coin canapé ;
  • D (dining): pour indiquer que l’appartement dispose d’une salle à manger ;
  • S : pour indiquer une pièce de petite taille (autour de 5m²) pouvant servir de vestaire;
  • K : pour indiquer que l’appartement dispose d’une cuisine. Celle-ci est en général de petite taille (3 à 5 m2).
Un appartement de 40m² de type 2DK peut ainsi être aménagé en une chambre à coucher, un salon, une cuisine et une salle à manger. Un appartement de même taille de type 1LDK offrira en plus de la chambre à coucher une grande pièce servant de salon et de salle à manger.
La location d’un appartement nécessite souvent de payer 6 mois de loyer au moment du déménagement :
  • 2 mois de « reikin » (礼金) ou de cadeau au propriétaire. Cette somme est censée compenser le rafraichissement de l’appartement. Très souvent, les murs sont repeints et les sols en tatami (paille de riz) sont changés;
  • 2 mois de caution, (shikikin 敷金)dont seront déduits les moindres dégats. Sans avoir provoqué aucun dégat, l’auteur de ce blog s’est ainsi fait retirer environ 80.000 Yens (près de 500 Euros) de sa caution pour les petits accrocs et l’usure de l’appartement;
  • 1 mois de commission (tesuryo 手数料) pour l’agence immobilière;
  • le premier mois de loyer payable d'avance.

La location nécessite aussi souvent un garant solidaire (保証人). Celui-ci assure le paiement du loyer dans le cas où le locataire fait défaut. Les japonais demandent souvent ce service à un membre de leur famille. Les étrangers travaillant à Tokyo demandent parfois à leur entreprise de servir de garant. Les propriétaires sont parfois réticents, car il est plus difficile pour eux de se retourner vers une entreprise en cas de défaut de paiement. La solution la plus simple pour un étranger, mais aussi la plus délicate est de demander au supérieur, ou au responsable des ressources humaines de l’entreprise, de se porter caution à titre individuel. Des entreprises souvent louches proposent également ce service, mais leur utilisation est vivement déconseillée.
Les prix de location sont souvent comparables à ceux de la région parisienne. Ils dépendent avant tout de la localisation. Nous avons pris exemple ici de la ligne Chuo(中央線)qui parcourt le centre de Tokyo, de la gare de Tokyo (東京)à Shinjuku(新宿), avant de partir en banlieue jusqu’à Takao(高尾), 53 kilomètres plus loin, au pied des montagnes.

De Tokyo à Shinjuku, le prix des appartements reste constant, autour de 220.000 Yens (1400€) par mois pour un appartement de 50m2. Par contre, l’offre y est plutôt rare car le centre de Tokyo est occupé principalement par les ministères, les bureaux et les commerces. Dès que l’on arrive en banlieue, le tarif tombe à environ 150.000 Yens (950€), et reste constant jusqu’à Musashi-Koganei(武蔵小金井), à 20 kilomètres de Shinjuku. Le tarif augmente un peu autour de Kichijouji(吉祥寺), banlieue chic qui profite d’une desserte en transports en commun. Plus loin, les tarifs se réduisent, et atteignent environ 80.000 Yens (500 Euros) à Nishi-Hachioji(西八王寺), à 37 kilomètres de Shinjuku. Les appartements proposés dans les banlieues les plus lointaines sont souvent plus anciens.
Dans un même secteur, les prix varient aussi en fonction de la distance à la gare la proche. Les japonais tiennent à réduire le temps passé dans les transports. Ainsi, 10 minutes de marche de plus tous les jours pour rejoindre la gare la plus proche peuvent réduire sensiblement le prix d’un appartement. Ainsi, un appartement de 50m² dans la banlieue tranquille de Gakugei-Daigaku (学芸大学) (10 minutes de Shibuya (渋谷)dans le centre de Tokyo), se loue 165000 Yens (1030€) au environ de la gare, mais 150000 Yens (930€), soit 10% de moins s’il est situé à 15 minutes à pied de la gare.
Le prix change aussi en fonction de l’âge de l’immeuble. On retrouve ici le penchant des japonais pour tout ce qui est neuf, qui les fera changer de voiture ou de téléphone portable beaucoup plus tôt qu’en occident. Mais habiter dans un appartement neuf est aussi une garantie de sécurité, car les normes sismiques se sont sans cesse améliorées (1924, 1950, 1980, 1998). Ainsi, près de la gare de Gakugei-Daigaku, un immeuble de 40m² correspond à 110000 Yens de loyer (690€) pour un immeuble de 40 ans, 135000 Yens de loyer (850€) pour un immeuble de 15 ans, et 155000 Yens (960€) pour un immeuble de 5 ans.
Les agences immobilières (不動産屋) proposent en général un excellent service. Le marché est parfois favorable aux locataires. Certains arrondissements de Tokyo commencent à se dépeupler. Ainsi, l’arrondissement de Méguro avait 300.000 habitants dans les années 60, mais seulement 240.000 habitants actuellement. Il existe ainsi de nombreux appartements vacants, en particulier dans des immeubles moins récents ou plus éloignés des gares de train.

6 commentaires:

christian a dit…

Bonjour,

Excellent article. J'ai mis un lien dans ce wiki:
http://france-japon.jp/index.php?title=Acheter_une_maison_au_Japon

Votre article pourrait faire une excellente page dédiée à l'immobilier au Japon dans ce même wiki... :)

Anonyme a dit…

Petit détail intéressant : En effet les propriétaires ponctionnent la caution du moindre petit accros (et ce à des tarifs plutôt délirants). Mais c'est illégal !
Théoriquement, si un propriétaire souhaite refaire les papiers peints entre deux locataires, les frais sont supposés être à sa charge.

Bien entendu, comme souvent pour ce genre de lois, beaucoup de propriétaires s'assoient dessus. MAIS, c'est quelque chose à ne pas oublier si/quand vous relouerez au Japon. Dans ce genre de cas, en général, un gaijin qui élève un peu la voix peut faire assez facilement respecter ses droits.

Anonyme a dit…

Très intéressant et utlie cet article.
Merci.

Uchimizu a dit…

Bonsoir,

merci pour la précision sur la caution, et vos commentaires indulgents.

Christian a dit…

Re-bonjour,

J'ai créé une page http://france-japon.jp/index.php?title=Louer_un_logement dans le wiki sur la vie au Japon.
M'autoriseriez-vous à y reproduire quelques parties de votre article?

Mon courriel:
cbouth@gmail.com

Daruma a dit…

pour des raisons sismiques, les habitations de 2 etages (etages au sens japonais) peuvent etre construite en bois. au dela d autres normes de constructions doivent etre prises en compte